Gutachten Immobilie – Welche Arten von Gutachten gibt es?

Von Michaela Bunjes

Keine Immobilientransaktion sollte ohne Gutachten abgewickelt werden. Doch welches Gutachten ist für Ihre individuelle Situation das richtige?

Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten: Für eine erfolgreiche Transaktion müssen Sie den tatsächlichen Wert des Objektes kennen. Dieser ist für Laien jedoch nur schwer einschätzbar: Schimmelbefall, Chemikalien- oder Schadstoffbelastungen, Bleirohre oder Asbestwände, eine unzureichende Wärmedämmung, aufsteigende Feuchtigkeit, veraltete Elektrik- bzw. Wasserleitungen oder ein mangelhafter Brandschutz: Was hohe Kosten verursachen kann, ist meist nicht auf den ersten Blick erkennbar. Ein Gutachter macht Verstecktes sichtbar und schätzt mögliche Reparatur- und Sanierungskosten für Sie ein. Außerdem ermittelt er den aktuellen Verkehrswert der Immobilie: Also den Kaufpreis, den das Objekt am Immobilienmarkt derzeit erzielen kann.

Welches Gutachten ist wofür geeignet?

Ein Kurzgutachten ist die kompakteste und günstigste Form eines Immobiliengutachtens. Es ist insbesondere für private Immobilientransaktionen ohne Rechtsstreit geeignet, denn mit seinen knapp 15 Seiten ist es vor Gericht nicht gültig. Das Verkehrswertgutachten oder Vollgutachten enthält dagegen neben der Berechnung des Verkehrswerts auch die entsprechenden Begründungen und Auszüge aus öffentlichen Registern. Für diese umfängliche Beurteilung benötigt der Gutachter mindestens vier Wochen Bearbeitungszeit und berechnet bis zu 3000 Euro. Dafür ist das Gutachten rechtsgültig ­und kann bei Zwangsversteigerungen, Scheidungen oder anderen Streitfällen vor Gericht verwendet werden. Mit der Ausstellung dürfen ausschließlich vereidigte Sachverständige betraut werden.

Doch nicht nur bereits erbaute Immobilien bedürfen einer Beurteilung: Planen Sie einen Neubau, kann es sinnvoll sein, im Vorfeld ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen. Der Gutachter wird mittels geoanalytischer Untersuchungen den Baugrund auf seine Wechselwirkungen mit dem geplanten Bauwerk überprüfen. So lassen sich Risiken wie Absackungen oder aufsteigende Feuchtigkeit von vornherein vermeiden – und damit auch spätere Folgeschäden an der Immobilie.

Wer beauftragt den Gutachter?

Ein Wertgutachten stellt eine kostenpflichtige Immobilienbewertung gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung dar. Dabei gilt das Bestellerprinzip – das heißt, dass derjenige die Leistung bezahlt, der sie einholt. Auch die Bank kann zur Ermittlung des Beleihungswertes einen Gutachter beauftragen – dessen Gutachten Sie allerdings nicht zu Ihrer persönlichen Bewertung des Sanierungsaufwands nutzen dürfen. Auf Wunsch können Sie selbst einen geprüften Gutachter beauftragen.  Falls Sie selbst Eigentümer der Immobilie sind, stellen Sie unbedingt rechtzeitig alle erforderlichen Unterlagen zusammen! Dazu gehört beispielsweise der Grundbuchauszug, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie der Flurkarte, die Bauzeichnungen sowie alle Belege über vorgenommene Modernisierungen und andere bauliche Veränderungen.

Wir sind bei allen Fragen rund um Ihre Immobiliengeschäfte gerne an Ihrer Seite.

Herzliche Grüße

Michaela Bunjes
Spezialistin für Baufinanzierungen
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